咸阳卓越房产
 房屋面积: 平方米 平方米  房屋价格: 万元(元/月)   万元(元/月)
 位置参数:小区名称: 所在区县: 户型:
 房屋情况:房屋现状: 装修情况: 出售 出租

出售信息  
所属区域 价格 面积 户型
 
秦都区 100万 84.6 2室2厅1卫
秦都区 116万 110 3室2厅2卫
淳化县 117万 110 3室2厅1卫
秦都区 68万 93.93 3室2厅1卫
秦都区 70万 94 2室1厅1卫
秦都区 205万 185 4室2厅2卫
秦都区 43万 71 2室2厅1卫
秦都区 90万 100 2室2厅1卫
秦都区 100万 92 2室2厅1卫
秦都区 117万 124 3室2厅2卫
秦都区 155万 161 3室2厅2卫
秦都区 77万 85 2室2厅1卫
秦都区 37万 58 2室半1厅1卫
渭城区 43万 61.89 2室2厅1卫
秦都区 60万 106 2室2厅1卫
       
出租信息  
所属区域 价格 面积 户型
 
渭城区 1100元/月 71 2室1厅1卫
秦都区 1000元/月 86 2室1厅1卫
秦都区 33元/月 57 2室1厅1卫
渭城区 1500元/月 90 2室1厅1卫
秦都区 1100元/月 70 2室半1厅1卫
秦都区 1100元/月 70 2室半1厅1卫
秦都区 1100元/月 106 3室2厅1卫
秦都区 3100元/月 204 3室2厅2卫
秦都区 1500元/月 103 3室2厅1卫
渭城区 1100元/月 75 2室2厅1卫
渭城区 1500元/月 98 3室2厅1卫
渭城区 1200元/月 85 2室2厅1卫
秦都区 1300元/月 137 3室2厅1卫
秦都区 1500元/月 97 2室1厅1卫
秦都区 1700元/月 128 3室2厅1卫
       
贷款被"放飞机"?精明六招应对变幻莫测的楼市
 来源:咸阳房产网  发布时间:2011-8-4 阅读次数:7043

    编者按:当前地产市场又进入了一个比较敏感的时期。经历之前3个月的“小阳春”之后,市场并没有停止上升的步伐,于是捂盘、惜售、提价等现象时有发生。面对市场上各种各样的现象,购者应该如何应对?以下提供一些解决思路供参考。

    被贷款“放了飞机”怎么办?

    随着信贷政策的越来越收紧,暂停贷、提高首付、取消优惠等成为时下贷的规定动作,也有越来越多市民不幸中招。动辄百万的贷、数十万元的贷款差额,对于每一个“奴”来说,都不是一件小事,如果被贷“放了飞机”该怎么办?记者特意选取了一些常见的案例进行分析,希望对市民能有一些帮助。

    常见案例一:信用卡有污点,无法贷款购

    现在有不少人手中都有几张信用卡,而“卡族”中不少人都有透支的习惯,他们在把卡刷爆爽快消费之后,往往忽略了信用问题。刘小姐的经历就是其中一个典型个案。

    刘小姐今年在金沙洲看中了一套住,但当把资料送交银行审批后却被告知:她是银行的“禁入客户”,理由是拖欠信用卡透支款,已被划入信用不良者之列。刘小姐这时才想起,两年前自己曾因信用卡透支未能及时支付,而收到了银行信用卡中心的律师函,后来虽然交清了欠款,却仍然被停用了信用卡。

    专家支招:

    据了解,拖欠信用卡透支款分为不经意拖欠和恶意拖欠两种。有人一时冲动申请了数张信用卡,但平时经常使用的只有一张,其他不常用的信用卡被遗忘,成为“休眠信用卡”。由于信用卡须缴年费,当信用卡中的余额不足时,银行所扣的年费也就成了透支款。不少持卡人都很容易忽略该问题,长此积累下来,也就破坏了持卡人的信用状况。一不留神便成了贷路上的障碍。

    由于信用卡透支而导致信用产生污点,这时怎么办呢?广州市工商银行第三支行的经理告诉记者:“在发生这样的情况下,信用卡持有者可以到发卡行申请开具信用证明。”发卡行会通过信用卡持有者提供的各种证明文件,从而判定是否开具信用证明。另外,在信用卡还未注销时,持有人连续使用2年以上,并保持良好的还款记录,有可能其信用度将被上调。但是,值得注意的是,如果卡片已经注销,并收到律师函,很多银行一般都会终身对其不放款的。

    常见案例二:买了过了户,无法贷款怎么办?

    贷迟迟不下来,使一些交易二手的客户遭遇尴尬。有的签了合同、付了首付款也办理了过户手续,可是银行的贷款过了审批关却过不了额度关,上家通常是钱不到手,不脱手,下家拿不到又怕上家以此为由提出收取违约金的要求。

    李先生就是这样的一个苦恼者。今年4月份,李先生出售了一套二手,价值90万元,买主向李先生交了40万元的首付,并向一家银行递交了申请贷款的材料,准备贷款50万元。由于买主急着转户口,李先生就办理了过户手续。但是,3个月过去了,贷款一直下不来。“如果贷款下不来,我该怎么办?”李先生很着急。

    专家支招:

    “首先,应该先看看买主的贷款是否已经通过了银行的审批。”按揭公司的相关负责人认为,如果贷款已经通过审批,李先生就只有耐心等待放款。如果没有通过,李先生则可再与买主协调余款的支付问题。如果买主无法支付余额,那只有按合同的相关规定,解除合同了。

    有律师事务所主任律师分析认为,这种情况下具体的违约情况要看《二手买卖合同》的有关约定,通常来说,假如银行贷款不是由于买方的个人原因无法办理,买人可以不承担违约责任,在这种情况下,建议买人可以和卖人协商解除合同,由卖人返还买人全部已付款。银行按照相关规定有权不发放贷款给银行认为不合格的贷款人。所以,在本案中,银行没有任何责任。假如主认为买人违约,那必须出示《二手买卖合同》的有关约定,有约定的按照约定办理即可。没有约定违约金,买人有权拒付违约金。

    精明6招应对变幻莫测的楼市

    策略一:寻找合适时机出手

    因为担心价变化,不少购者开始观望。但专家认为可以寻找合适机会出手,因为历史经验告诉我们,买时机永远都存在。

    【案例】程先生在徐家汇附近找到一套两后,决定买下来。去年初,程先生开始关注产,考虑到小孩上学问题,他想在名校附近置业。年初害怕价下跌而犹豫不决,没料到价反而上涨了,让他错过了一次机会。回过头来观察以前的市场发展规律,程先生意识到虽有可能会经历调整阶段,但总体趋势还是会保持向上。

    【应对策略】现在这种市场行情可以选择合适的机会出手。“我爱我家”华东区域总监于静表示,虽然在这之前地产市场经历过两次调整,其间也曾出现过价回调幅度达30%的情形,但时至今日,价水平都超过了调整之前的顶点位置。不过,现在买应该讲究时机。首先要做到选择性价比较高的物业,如交通便捷程度高的产,即使购买之后价格再次回落,但等到市场好转之后,这类产的价格上涨速度也要快得多。再就是要结合自身情况做出决定,如果购条件已经成熟,那么选择合适的子及时买入。此外,市场供应量较大的时候,价格稍微合理一些,因为供应偏少时,开发商往往会提价。

    策略二 :购须活用政策

    政府鼓励住宅消费,出台系列鼓励自住消费政策,并通过降低首付比例以及贷款利率水平,来降低购门槛。购者应该用足这些政策,让购变得相对轻松一些。

    【案例】安徽来沪打拼的王先生准备购买一套住。他同时看中了两套二手,其中一套出自板块内一个新近开发的大盘,小区配套完善,他对此很满意。不过由于对方取得产证才一年多时间,因此要支付营业税、个人所得税等,虽然没有明说让他来承担,但肯定已将这部分费用加在价里面了。考虑良久,王先生选择了另外一套住,虽然这套子出自七宝附近某新村内,配套稍微欠缺一点,但购买这套子无需支付更高的税费。

    【应对策略】知名楼市专家蔡为民表示,目前政府鼓励自住消费,因此他建议购者尽可能用足政策首先要关注所购产是否满足免税要求。比如购买普通住宅可享受契税部分减免、印花税以及交易手续费等优惠政策,购买90平方米以下的普通住宅甚至可以减免契税。此外,对于取得产时间超过两年的,也可减免营业税和个税。

    其次要注意是否满足利率优惠条件。经央行去年连续5次降息后,5年以上商业贷款利率已降至5.94%,但如果满足利率优惠条件,还可下浮0.7倍,即4.16%,利息支出可减少30%。当然,活用政策的同时也要关注政策的时效性,要及时出手以保证多享受到相关政策的优惠。

    策略三:妙用住公积金 妙用住公积金

    住公积金贷款的作用不仅仅只是表现在节省利息支出方面,还能有效降低二次置业的成本。

    【案例】朱小姐即将跟男友步入婚姻殿堂,买成为眼下最重要的事情。两人打算在上海中环线附近购置一套两,购预算在160万元左右。双方父母支援了40万元,加上两人积攒下来的20万元,他们总共有60万元的购资金。考虑到用足公积金贷款能够减轻每月的按揭负担,他们决定先领结婚证,然后共同申请住公积金贷款,因为按照上海目前的相关政策,他们可以申请到公积金贷款80万元。

    【应对策略】在购过程中如何用足政策,这是购者应该认真思考的问题。如对于朱小姐而言,按照他们当前的实力,需要贷款100万元,假设以一个人的名义购,虽然能够申请到40万元的公积金贷款,但相对于以夫妻名义而言,成本还是要高一些。记者计算发现,假设还款期限为20年,前者要比后者多支出86000多元。由此可见,活用政策能够有效减轻购负担。

    策略四:换筹获得更高回报

    考虑到目前产的长期投资回报偏低,普遍低于3%,更多只是接近定期存款水平。与其这样,还不如通过“换筹”来获取更高的回报。

    【案例】张女士在产投资方面很有经验。近期她将手中一套在租赁市场表现差强人意的子出手了,准备加点钱在位于静安区的中凯城市之光买套小户型。因为她发现出自这个小区的子能得到更高的租金,当然,还有更让她倚重的是高档楼盘价格上涨空间更大,投资这类物业能获得更高的回报。

    【应对策略】投资产讲究地段。位于核心区域的高档楼盘,其消费群体不是普通消费者,因此它的价值不仅仅只是体现在单价上,这就是为什么市中心的高档住宅一直不乏购者追捧的缘故。此外,随着市中心新盘开发量的减少,未来供应量极为有限,正所谓物以稀为贵,高档住宅的升值空间要大一些。因此,投资高档住宅,其实是一种更为合理的做法。

    专家表示,近期通胀压力显现,在这种情况下,投资优质资产如高档住宅以求保值增值,也是很多经验人士惯常做法。因此只要条件允许,投资者可以通过“换筹”方式,投资高档住宅。

    策略五:盲目追涨不可取 盲目追涨不可取

    近期有不少楼盘已开始提价,二手东也开始跳价,在这种情况下,购者是盲目追涨?还是隔岸观火?专家给出的建议是学会“拣”,挑选真正适合自己的子。
 
    【案例】朱先生最近碰到了一件郁闷事。他在莘庄附近某中介公司看中了一套三,报价165万元。而这套子一个月前的报价为155万元,但考虑到近期行情有所上涨,他接受了新的报价。没想到临近签约时,卖家突然来电称有人出170万元,如果朱先生愿意接受这个价位,可优先卖给他。

    【应对策略】开发商提价、二手卖家跳价,购者是不是要通宵排队抢源?或者咬牙接受东的“跳价”要求?专家表示完全没有必要。当市场转向卖方市场时,卖方会出现惜售、涨价等情况。但考虑到地产市场经历了近10年过程,已渐渐趋于成熟,而且市场供应也趋于多元化,因此购者可以在新、二手两个市场选择适合自己的源。完全没有必要因为看到涨价而惊慌,乃至盲目追涨。

    专家表示,在目前这种市场行情中,尤其要讲究“拣”策略。如何“拣”,简而言之,就是多花点功夫在市场上了解各种信息,并从中优选出最适合自己的。这样,方能做到理性置业。

    策略六:安全置业是根本

    国家出台各种鼓励住消费政策,并非意味着就可以不顾自身经济实力而“小马拉大车”,安全置业是购者的底线,不要因为买而影响到自己的日常生活。

    【案例】金先生最终还是放弃了一步到位打算。根据他之前的考虑,他准备在三林板块购买一套90平方米左右的新,预算约140万元左右。他手上现有的资金只够支付两成首付,因此他还需申请110多万元的按揭贷款,每月近7000元的还款额,让他吃不消。因此他最后选择购买一套面积较小的二手作为过渡之用,等到经济条件改善之后再换

    【应对策略】金先生的做法合理的。对于住宅这种大宗消费来说,无法做到一步到位。如果不结合自身实际情况而盲目贪大,最终会让自己背上沉重的经济负担。尤其是在当前国家鼓励住宅消费的前提下,如首付降低至2成,银行利率最低下浮至基准利率的0.7倍,减免部分税费,这都降低了购门槛,但购者千万不能由此而盲目乐观,忘记了安全置业这个准则。

    如何做到安全置业?专家给出一个很简单的自检方法:首先是自己有能力支付首付款,其次是控制每月按揭还款额不超过家庭收入的30%。只要做到这两点,基本上就能做到安全置业。

 

 

 
 

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